La propaganda contra la Ley de Alquileres maquilla el interés de las inmobiliarias y podría dejar a los inquilinos más indefensos. | Por Celina Calore
El trascendido de una posible derogación de la Ley de Alquileres sancionada en el año 2020 reavivó la discusión en torno a la problemática que enfrentan los inquilinos en las principales ciudades de la Argentina. Los precios de los alquileres destinados a viviendas se incrementaron fuertemente en los últimos tres años pero atribuirle toda la responsabilidad a la nueva norma les podría costar aún más caro a los inquilinos.
Conviene observar en qué contexto entró en vigencia la ley, cuáles son sus puntos flacos y en qué medida contribuye a equilibrar la relación de fuerzas entre inquilinos y propietarios.
La discutida Ley 27.551 entró en vigencia en el junio del 2020, en medio de la aplicación de medidas extraordinarias y temporarias por la pandemia del Covid19 que impactaron en el mercado de alquileres para la vivienda: el congelamiento de los precios de alquiler, la suspensión de desalojos, la prórroga de contratos vigentes de alquileres para vivienda y la obligatoriedad de los propietarios de aceptar cobro de alquileres mediante transferencia bancaria, entre otras.
Por otro lado, en los dos últimos años desde su implementación, la inflación alcanzó niveles record, superando hoy el 100% interanual. Además, coincide temporalmente con los primeros años de vigencia de la normativa.
La simultaneidad de estos sucesos ensució el análisis del impacto de la implementación del nuevo marco regulatorio, al cual se le atribuyó la responsabilidad sobre la enorme variación de precios de los alquileres.
Ese diagnóstico no puso sobre la mesa los logros en las condiciones de contratación que trajo la ley para los inquilinos.
La duración de los contratos, que pasó a ser de tres años, le garantiza al inquilino un año más de estabilidad en sus vivienda a la vez que reduce el costo asociado a una mudanza y renovación de contrato; el ajuste anual del precio, que hace del alquiler uno de los pocos precios que no varían durante todo un año; la implementación del índice de Contratos de Alquiler como indicador objetivo para calcular el reajuste, que aumentó por debajo de la inflación desde su implementación; la exigencia de solo un mes de depósito para ingresar al inmueble, que debe devolverse actualizado; el período fijo para la renovación y para las recisiones de contratos; entre otros.
Tal es así que apenas había transcurrido un año de su aprobación cuando sectores vinculados a inmobiliarias y propietarios ya habían instalado mediática y políticamente que la solución definitiva a la problemática venía con la derogación de la ley. Sin embargo, la problemática de los inquilinos está más vinculada a lo que la ley no regula. Por ejemplo, el precio de renovación de los alquileres. Al finalizar un contrato, la actualización del precio del alquiler se realiza tomando como referencia el precio de “mercado”, es decir, sin ningún tipo de indicador o parámetro objetivo. El precio de oferta en el mercado de viviendas en alquiler subió mucho más que la inflación y que el propio índice de contratos de alquiler desde julio de 2020 a la fecha como se puede ver en el gráfico respecto al precio de alquiler de monoambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en Rosario.
Fuente: elaborado en base a BCRA, INDEC y Monitor de Alquileres CESO[1]
Por otro lado, la baja en la oferta de viviendas para alquiler también presiona sobre su precio. A nivel mundial, muchos países están aplicando penalidades sobre las viviendas ociosas como mecanismos para aumentar la oferta de viviendas en alquiler, ante la creciente demanda habitacional. Beneficios de tipo fiscales para quienes pongan en alquiler viviendas actualmente ociosas ayudarían a descomprimir el precio de mercado también en nuestro país. Otro fenómeno global que presiona sobre el precio y reduce la oferta de viviendas es la modalidad de Alquiler Temporal, que se volvió más rentable para propietarios. Esta problemática es incipiente en Argentina y ya está afectando el mercado de viviendas de las grandes ciudades, su regulación también debería estar sobre la mesa.
Al lobby de inmobiliarias y representantes locales de propietarios se sumó, ahora, la sugerencia del FMI de avanzar en la suspensión de dicha normativa. Cabe recordar que, durante el año 2022, se debatió en el Congreso nacional la reforma de la ley arribando a dos dictámenes que contraponen posturas: la del oficialismo, que propone mantener los tres años y la indexación anual del contrato sumando incentivos fiscales para alentar la oferta de inmuebles en alquiler; y la de los bloques opositores, que plantea volver a los contratos por dos años y establecer cláusula de ajuste más corta (entre tres y seis meses). Ninguna de las iniciativas se ha sancionado.
En este escenario, la derogación de la ley equivale a revalidar la desventaja de los inquilinos en el poder de negociación de un derecho básico como la vivienda; exponiéndolos nuevamente a aumentos arbitrarios y periódicos, abusos en las comisiones, pedidos de garantías irrisorias y menor estabilidad por menor plazo de los contratos. La búsqueda de soluciones a la problemática habitacional no puede soslayar el estado de vulnerabilidad de los inquilinos ante la voracidad del mercado inmobiliario.
[1] https://www.ceso.com.ar/monitor-alquileres-caba
